Prefeitura Municipal
Aprovação, alvará, regularização e Habite-se
Aprovação de projeto, alvará de execução, regularização de construção existente, desdobro e Certificado de Conclusão.
É na prefeitura que a obra deixa de ser intenção e vira imóvel com existência legal. Sem o alvará, construir é infração; sem o Certificado de Conclusão — o Habite-se —, o imóvel não é averbado em cartório, não financia e não vende com segurança.
Conduzimos o processo do começo ao fim: levantamos o que existe, comparamos com o que está aprovado e com o que a legislação vigente permite, montamos as peças no padrão exigido e respondemos às exigências até a emissão do documento.
Cada uma dessas situações tem um caminho próprio, com documentos, prazos e riscos diferentes. Abaixo elas estão separadas — encontre a sua e vá direto ao ponto.
Escolha o seu caso
O que você precisa resolver na prefeitura
A frente de prefeitura se divide em quatro assuntos. Cada um tem exigência, prazo e documentação próprios.
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Regularização de imóvel
Construção existente sem alvará ou fora do que foi aprovado
O imóvel já está construído, mas a prefeitura e o cartório não sabem disso. Fazemos o levantamento do que existe, o projeto de regularização e o processo até o auto sair — e a área construída entrar na matrícula.
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Habite-se
Certificado de Conclusão da obra concluída conforme o aprovado
A obra acabou e o alvará existe, mas falta o documento que fecha o ciclo. Sem ele o imóvel não é averbado, não financia e continua constando na matrícula com a área antiga.
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Aprovação e Alvará
Aprovação do projeto e autorização para construir
Antes de começar a obra. Verificamos o que o zoneamento do lote permite, montamos o projeto no padrão do município e conduzimos o processo até a autorização para executar.
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Desdobro de lote
Dividir um lote, juntar dois e ajustar o IPTU
Desdobro, desmembramento e unificação, com o ajuste do cadastro de IPTU que vem junto. É pré-requisito para vender parte de um terreno ou construir sobre lotes hoje separados.
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Assunto 1 de 4
Regularização de imóvel
Construção existente sem alvará ou fora do que foi aprovado
É o caminho para a construção que foi executada sem alvará, ou em desacordo com o projeto aprovado. Termina no Auto de Regularização, que é o documento que permite averbar a construção em cartório.
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Levantamento do que existe
Medição em campo de tudo que está construído hoje, incluindo ampliações, edículas e pavimentos que não constam em lugar nenhum.
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Análise de viabilidade legal
Comparação do que existe com a matrícula, o cadastro de IPTU e a legislação vigente. É o que diz o que dá para manter, o que precisa de adequação e o que não tem caminho.
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Projeto e processo
Peças técnicas no padrão do município, protocolo, resposta às exigências e acompanhamento até a emissão do auto.
Assunto 2 de 4
Habite-se
Certificado de Conclusão da obra concluída conforme o aprovado
O Certificado de Conclusão — o Habite-se — atesta que a obra foi executada conforme o projeto aprovado. É a peça que o cartório exige para averbar a construção na matrícula, e o banco para financiar.
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Conferência prévia do executado
Antes de protocolar, comparamos a obra com o projeto aprovado. Divergência descoberta na vistoria do órgão custa muito mais caro do que descoberta antes dela.
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Protocolo e vistoria
Abertura do processo, recolhimento de taxas, acompanhamento da análise e da vistoria, quando houver.
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Averbação em cartório
Com o certificado em mãos, orientamos a averbação no Registro de Imóveis — que é onde a área construída finalmente entra na matrícula.
Se a obra saiu diferente do aprovado, o caminho não é o Habite-se direto: é regularizar primeiro. Falamos disso no diagnóstico.
Assunto 3 de 4
Aprovação e Alvará
Aprovação do projeto e autorização para construir
O Alvará de Aprovação e Execução é o que separa uma obra legal de uma infração. A análise confere recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e gabarito contra a lei de zoneamento do lote.
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Consulta de zoneamento
O que o lote admite em área construída, altura e uso — antes de desenhar qualquer coisa. É a etapa que evita projetar o que não seria aprovado.
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Projeto legal e peças técnicas
Plantas, cortes, fachadas, memorial, quadro de áreas e as ARTs/RRTs correspondentes, no padrão exigido pelo município.
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Licença para residência unifamiliar
Casa isolada tem procedimento simplificado, com trâmite próprio e mais rápido que o de uma edificação de porte.
Assunto 4 de 4
Desdobro de lote
Dividir um lote, juntar dois e ajustar o IPTU
Terreno também tem documentação, e ela precisa bater com a realidade antes de qualquer negócio. Dividir, juntar ou remembrar lotes é processo na prefeitura, com reflexo no cadastro fiscal e na matrícula.
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Desdobro e desmembramento
Divisão de um lote em dois ou mais, respeitando a área e a testada mínimas que a lei de parcelamento exige para a zona.
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Unificação de lotes
Junção de lotes contíguos em um só — condição para construir uma edificação que atravessa a divisa de dois terrenos.
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Desmembramento e unificação de IPTU
Ajuste do cadastro fiscal para acompanhar a nova configuração. Sem ele, o carnê continua chegando pela divisão antiga.
Escopo completo
Tudo o que resolvemos neste balcão
Cada item é um processo próprio, com peças técnicas e trâmite específicos.
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Alvará de Aprovação e Execução
Aprovação do projeto e autorização para construir. É a etapa que verifica recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e gabarito contra a lei de zoneamento do lote.
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Auto de Regularização
Caminho para construção já executada sem alvará ou em desacordo com o aprovado. Depende do que foi construído e do que a legislação atual admite manter — por isso começa sempre por diagnóstico, e não por promessa de prazo.
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Licença para residência unifamiliar
Procedimento simplificado para casa isolada, com exigências e trâmite próprios, mais rápidos que os de uma edificação de porte.
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Desdobro, desmembramento e unificação
Divisão de um lote em dois ou mais, ou junção de lotes em um só, com o consequente ajuste do cadastro de IPTU. É pré-requisito para vender parte de um terreno ou construir uma edificação sobre lotes hoje separados.
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Certificado de Conclusão (Habite-se)
Atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado. Sem ele não há averbação em cartório, e o imóvel continua constando com a área antiga na matrícula.
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Certificado de Acessibilidade
Projeto, diretrizes e aprovação de acessibilidade conforme a NBR 9050. Exigido para edificações de uso coletivo e condição para o funcionamento de vários tipos de estabelecimento.
Do diagnóstico ao documento
Como o processo anda
O roteiro é o mesmo para os quatro assuntos. O que muda é o que se protocola no fim.
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Diagnóstico
Verificamos a matrícula, o cadastro e o zoneamento, e comparamos com o que está construído. É aqui que aparece se o caminho é aprovação, regularização ou adequação prévia.
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Projeto e peças técnicas
Montagem do projeto no padrão do município, com memorial, quadro de áreas e as ARTs/RRTs correspondentes.
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Protocolo
Abertura do processo no sistema eletrônico da prefeitura, com recolhimento de taxas e acompanhamento do andamento.
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Exigências
Resposta técnica a cada comunicado do órgão. É a etapa que mais alonga processo quando mal conduzida — e onde a experiência com o balcão pesa mais que o projeto.
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Emissão
Saída do alvará, do auto de regularização ou do Certificado de Conclusão, conforme o caso.
Perguntas frequentes
Dá para regularizar qualquer construção?
Não. Construção sobre recuo obrigatório, em área não edificável ou invadindo faixa de servidão pode não ter caminho sem demolição parcial. O diagnóstico existe justamente para identificar isso antes de um processo ser protocolado — e não depois.
Quanto tempo leva?
Depende muito mais do órgão e da complexidade do caso do que do projeto. Processos simples podem sair em poucos meses; casos com exigência de adequação física levam mais. Damos a estimativa depois do diagnóstico — antes disso, qualquer número seria chute.
Preciso de Habite-se para financiar o imóvel?
Para financiar a construção averbada, sim. O banco trabalha com a matrícula, e a área construída só entra na matrícula depois da averbação, que por sua vez depende do Certificado de Conclusão.
Reforma precisa de aprovação?
Se alterar área construída, número de pavimentos ou elementos estruturais, precisa. Reforma apenas de acabamento normalmente não. Vale confirmar antes de começar: regularizar depois é sempre mais caro do que aprovar antes.
Base legal
- Lei 16.642/2017 — Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo
- Lei 16.402/2016 — Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de São Paulo
- NBR 9050 — acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos
- Legislação municipal específica, quando a obra for fora da capital
Outros órgãos
A prefeitura é um dos três balcões por onde uma obra passa. Um imóvel comercial costuma precisar dos três.
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Mande o endereço, o que existe construído e o que você precisa. Você recebe o diagnóstico antes de qualquer orçamento.
Segunda a sexta, das 8h às 18h