Regularização de imóvel · São Paulo e Grande SP
Seu imóvel existe. Na matrícula, ainda não.
Regularizamos construção feita sem alvará ou fora do projeto aprovado — do levantamento em campo ao Auto de Regularização, até a construção ser averbada em cartório e o imóvel poder ser vendido, financiado e inventariado.
- Levantamento do que existe construído hoje e diagnóstico do que a lei permite manter
- Projeto de regularização, protocolo na prefeitura e resposta às exigências até o auto sair
- Orientação da averbação em cartório — que é o que faz a área construída entrar na matrícula
Segunda a sexta, das 8h às 18h · O diagnóstico vem antes do orçamento
-
16 anos
No mercado desde 2010
-
Engenharia própria
Do levantamento à averbação
-
3 órgãos
Prefeitura, Bombeiros e CETESB
-
CNPJ
27.333.759/0001-42
Em que ponto você está
Seu caso provavelmente é um destes
Cada situação tem um caminho e um custo diferentes. Encontre a sua e mande a mensagem — respondemos com o que precisa ser verificado primeiro.
-
A venda travou na documentação
O comprador pediu a matrícula, e a área construída não consta lá. Sem averbação, o negócio para no cartório — e costuma ser descoberto com a proposta já aceita.
-
O banco recusou o financiamento
O banco trabalha com a matrícula, não com a realidade. Se a construção não está averbada, ela não entra na avaliação de garantia e o financiamento não sai.
-
Construí ou ampliei sem alvará
Edícula, segundo pavimento, área de serviço fechada, galpão nos fundos. Foi executado, funciona, e não existe em nenhum papel da prefeitura.
-
Recebi notificação ou multa
A fiscalização autuou, embargou ou deu prazo. Aqui a ordem importa: responder o processo administrativo e regularizar são coisas diferentes, e precisam andar juntas.
-
Recebi de herança e nada bate
Inventário aberto, planta antiga, imóvel reformado por três gerações. O inventário não fecha enquanto o que está na matrícula não corresponder ao que está de pé.
-
Preciso do alvará de funcionamento
Ponto alugado, atividade pronta para abrir, e a prefeitura pede a documentação da edificação antes da licença. Sem imóvel regular, o negócio não abre.
O custo de deixar como está
O que acontece se não resolver
Não é uma pendência que fica parada esperando. Ela cobra em momentos específicos — e todos são momentos em que você precisa do imóvel.
-
O imóvel não vende pelo que vale
Comprador que precisa de financiamento fica de fora, e sobra quem paga à vista — que desconta justamente por saber disso. A irregularidade não tira o valor do imóvel, tira o comprador.
-
Multa, embargo e ordem de demolição
Obra sem licença é infração ao Código de Obras do município. A autuação pode vir a qualquer momento, e a exigência de desfazimento é prevista em lei — não é hipótese remota.
-
Nada que dependa da matrícula anda
Financiamento, inventário, partilha, garantia bancária e desmembramento passam pelo Registro de Imóveis. Enquanto a construção não estiver averbada, todos ficam parados.
-
O problema encarece com o tempo
Legislação muda, e o que hoje é regularizável pode deixar de ser. Cada obra nova feita por cima de uma irregularidade também aumenta o que vai precisar ser adequado depois.
Antes de qualquer proposta, dizemos se o seu caso é regularizável. Quando não é, também dizemos — e explicamos o que precisaria mudar fisicamente para passar a ser.
O que está incluído
Regularização completa, com um responsável só
Levantamento, projeto, processo e orientação de cartório com a mesma equipe. Você não fica no meio entre um desenhista, um despachante e o balcão.
Regularizar não é redesenhar a planta. É provar ao município que o que está construído pode permanecer conforme a legislação vigente — e, quando não pode inteiro, apontar o que precisa ser adequado para que possa.
Isso exige ler a matrícula, o cadastro fiscal e o zoneamento do lote antes de desenhar qualquer linha. É o trabalho que separa um processo que anda de um que volta com exigência três vezes.
-
Levantamento
Cadastral e arquitetônico
Medição em campo de tudo que está construído, inclusive o que nunca foi projetado.
-
Viabilidade
Análise técnica e legal
O que a lei vigente admite manter, o que exige adequação e o que não tem caminho.
-
Projeto
Peças de regularização
Plantas, memorial, quadro de áreas e as ARTs/RRTs no padrão que o município exige.
-
Processo
Protocolo e exigências
Condução do processo no órgão e resposta técnica a cada comunicado, até a emissão.
Como conduzimos
Do diagnóstico à averbação
Cinco etapas. A primeira responde se o caso tem solução; a última é a que faz a construção existir na matrícula — e é a que mais gente esquece.
-
Diagnóstico
Lemos a matrícula, o espelho de IPTU e o que já foi aprovado, cruzamos com o zoneamento do lote e comparamos com o que está construído. É aqui que aparece se o caminho é regularização, adequação prévia ou aprovação nova — e se existe caminho.
-
Levantamento em campo
Visita técnica e medição do imóvel como ele está hoje. É o que transforma "acho que tem uns 180 metros" em quadro de áreas defensável diante do órgão.
-
Projeto de regularização
Montagem das peças técnicas no padrão do município, com memorial descritivo, quadro de áreas e responsabilidade técnica registrada em ART ou RRT.
-
Protocolo e exigências
Abertura do processo no sistema eletrônico da prefeitura, recolhimento de taxas e resposta a cada comunicado de exigência. É a etapa que mais alonga processo quando mal conduzida, e onde a experiência com o balcão pesa mais que o desenho.
-
Emissão e averbação
Saída do Auto de Regularização e orientação da averbação no Registro de Imóveis — o passo final, e o único que faz a construção existir na matrícula.
O resultado
O que muda quando o imóvel está regular
A regularização não é um papel a mais na gaveta. É o que devolve ao imóvel a capacidade de ser usado como patrimônio.
-
A matrícula passa a descrever o imóvel real
A área construída entra no Registro de Imóveis. É o que o comprador, o banco e o inventário consultam — e a partir daí todos enxergam o imóvel inteiro.
-
O comprador consegue financiar
Com a construção averbada, o imóvel volta a atender ao que o banco exige como garantia. O universo de compradores deixa de ser só quem paga à vista.
-
Acaba a exposição a multa e embargo
Edificação regular não é passível de autuação por falta de licença. O risco sai do seu patrimônio e da sua agenda.
-
Destrava o que depende de documentação
Inventário, partilha, desmembramento, alvará de funcionamento, financiamento e uso do imóvel como garantia voltam a andar.
Serve para o seu imóvel
Casa, galpão, loja ou prédio — em São Paulo e Grande SP
A sede fica no Jardim Peri, na Zona Norte, e atendemos presencialmente a capital e a região metropolitana. Fora da capital muda a lei aplicável, não o roteiro do serviço.
- Casa e sobrado
- Ampliação e edícula
- Prédio residencial
- Galpão e indústria
- Loja e comércio
- Terreno e lote
Quem faz
Direção técnica
Projeto e obra têm nome e responsável. Estas são as pessoas que assinam o trabalho da MDK.
-
Miro Bergamo
Diretor Técnico
-
Dayane Kilma
Diretora Comercial
-
Angélica
Diretora Administrativa
-
Hellen Vargas
Arquiteta
Perguntas frequentes
Dá para regularizar qualquer imóvel?
Não. Construção sobre recuo obrigatório, em área não edificável, invadindo faixa de servidão ou acima do que o zoneamento admite pode não ter caminho sem adequação física — às vezes demolição parcial. O diagnóstico existe justamente para descobrir isso antes de um processo ser protocolado, e não depois de pago.
Quanto tempo demora?
Depende muito mais do órgão e da complexidade do caso do que do projeto. Processo simples, com o imóvel dentro do que a lei admite, corre mais rápido; caso que exige adequação física antes do protocolo leva o tempo da obra mais o do processo. Damos a estimativa depois do diagnóstico — antes disso, qualquer prazo seria chute.
Quanto custa?
O valor depende da área construída, da complexidade e de quanto do que existe precisa ser levantado do zero. Não trabalhamos com tabela fechada porque ela só funcionaria chutando para cima. O diagnóstico vem antes do orçamento, e o orçamento sai com escopo detalhado.
Qual a diferença entre regularizar e tirar o Habite-se?
O Habite-se, ou Certificado de Conclusão, é para obra que foi aprovada e executada conforme o projeto — ele só atesta a conclusão. A regularização é para obra que foi construída sem licença ou diferente do aprovado: ela cria a licença que nunca existiu. Se a obra saiu diferente do projeto, o caminho é regularizar primeiro.
Já tenho o auto da prefeitura. Está resolvido?
Falta a parte mais esquecida: a averbação. O documento da prefeitura autoriza, mas quem registra é o cartório. Enquanto a construção não for averbada na matrícula, para o banco e para o comprador o imóvel continua sendo só o terreno com o que estava registrado antes.
Posso vender enquanto regularizo?
Negociar, sim — é comum o processo correr em paralelo com a negociação, e às vezes com o comprador participando do custo. O que não dá é escriturar a construção antes de ela estar averbada. Vale combinar isso no contrato, e não descobrir na hora da assinatura.
Vocês atendem imóvel fora da capital?
Sim. Atendemos São Paulo e a Grande São Paulo. Em outro município muda a lei aplicável e o sistema de protocolo, não o roteiro do serviço — o diagnóstico já leva a legislação local em conta.
Preciso contratar a obra com vocês também?
Não. A regularização é um serviço fechado em si. Se o diagnóstico apontar adequação física necessária, apresentamos o escopo e você decide quem executa — podemos executar, acompanhar tecnicamente ou apenas especificar.
Base legal
É contra estes textos que o processo é analisado — e é neles que a viabilidade do seu caso é decidida, antes de qualquer desenho.
- Lei Municipal 17.202/2019 — regularização de edificações no Município de São Paulo
- Lei Municipal 16.642/2017 — Código de Obras e Edificações de São Paulo
- Lei Municipal 16.402/2016 — Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de São Paulo
- Lei Federal 6.015/1973 — Registros Públicos, que rege a averbação da construção
- Lei Federal 13.465/2017 — regularização fundiária urbana (Reurb)
- NBR 13532 — elaboração de projetos de edificações: arquitetura
- NBR 9050 — acessibilidade, quando a edificação for de uso coletivo
- Legislação municipal específica, quando o imóvel ficar fora da capital
Frentes relacionadas
-
Prefeitura
A frente completa: alvará, Habite-se, desdobro e acessibilidade.
-
Corpo de Bombeiros
Projeto de incêndio, AVCB e CLCB — exigidos para imóvel comercial.
-
CETESB
Dispensa e licenciamento ambiental, quando a atividade exigir.
-
Projeto arquitetônico
Para quem vai construir ou ampliar — aprovar antes é sempre mais barato.
Empresa registrada e identificada
Razão social
MDK Engenharia e Arquitetura LTDA - ME
CNPJ
27.333.759/0001-42
Endereço
Rua Carlos Duarte Ferreira, 83 — Jardim Peri
São Paulo/SP, CEP 02650-020
Fale direto com a MDK Engenharia
Sem formulário e sem fila de atendimento. Escolha o canal e fale com quem vai conduzir o seu processo.
Segunda a sexta, das 8h às 18h
Vamos começar
Vamos descobrir se o seu imóvel é regularizável?
Mande o endereço, a matrícula se tiver e uma foto do que está construído. Você recebe o diagnóstico e, só depois dele, um orçamento com escopo e etapas.
Segunda a sexta, das 8h às 18h
Também procurado por
Regularização: a MDK Engenharia faz regularização de imóvel e legalização imobiliária em São Paulo — auto de regularização, regularização de construção sem alvará, de ampliação, de edícula e de obra executada fora do projeto aprovado, além de regularização de imóvel para financiamento e para venda.
Documentos: averbação de construção em cartório, atualização de área na matrícula, Habite-se e Certificado de Conclusão, certificado de acessibilidade e regularização de IPTU com desmembramento ou unificação de cadastro.
Projeto e aprovação: levantamento cadastral e arquitetônico, quadro de áreas, memorial descritivo, ART e RRT, aprovação de projeto na prefeitura, alvará de aprovação e execução e projeto arquitetônico.
Quando já há processo: resposta a comunicado de exigência, defesa técnica em auto de infração, imóvel embargado, notificação da fiscalização e laudo técnico para instruir processo administrativo.
Outros órgãos: imóvel comercial costuma precisar dos três balcões — além da prefeitura, o AVCB no Corpo de Bombeiros e o licenciamento ambiental na CETESB.
Onde atendemos: regularização de imóvel em São Paulo e Grande São Paulo, com sede no Jardim Peri, na Zona Norte — Casa Verde, Cachoeirinha, Limão, Santana, Tucuruvi, Freguesia do Ó, Brasilândia, Vila Maria, Vila Guilherme, Pirituba, Jaraguá e Perus.
Quer entender o assunto antes de contratar? Os guias de regularização de imóvel e de Habite-se explicam o processo sem compromisso. MDK Engenharia e Arquitetura LTDA - ME — CNPJ 27.333.759/0001-42.